Résidentiel haut-de-gamme, retour au centre

Le marché résidentiel parisien a fortement évolué depuis 25 ans et notamment le marché du secteur haut-de-gamme. D’après une récente étude de la Chambre des Notaires, ce marché a connu des évolutions majeures.

La répartition des 10% des ventes les plus chères au m² a profondément évolué. Dans les années 90, les ventes dans l’immobilier résidentiel haut-de-gamme se concentraient essentiellement dans les arrondissements chics de la Rive Gauche (6^e, 7^e mais aussi le 5^e) ainsi que dans les arrondissements de l’ouest parisien (16^e, 17^e et 8^e).

En 25 ans, on constate un étalement des 10% des ventes les plus chères au m². Les arrondissements de la Rive Gauche demeurent toujours aussi prisés mais ceux de l’Ouest connaissent une réelle désaffection au profit des 9 premiers arrondissements plus centraux et particulièrement ceux de la Rive Droite (1^er, 2^e, 3^e, 4^e) mais également les 9^e et 11^e arrondissements.

Une désaffection de l’ouest pour le centre et l’est et une homogénéisation des prix.

Autres phénomènes, les 10% des biens les plus chers au m² sont moins survalorisés et on assiste à une homogénéisation des prix qui ont tendance à se resserrer entre les arrondissements. Ces évolutions sont principalement dues à une demande accrue dans les quartiers centraux et de l’est. L’homogénéisation des prix ne se traduit pas par une baisse puisque d’après la Chambre des Notaires le prix moyen à Paris a augmenté de 5% au 4^ème trimestre 2016 frôlant la barre des 8 500€/m².

Les arrondissements centraux et de l’est n’ont cessé d’augmenter tandis que l’ouest s’est stabilisé. Cependant, l’offre haut-de-gamme dans l’hypercentre est assez restreinte ce qui favorise ainsi l’emballement des prix et peut amener certains acquéreurs à s’orienter sur de plus petites surfaces. D’après la chambre des Notaires, l’écart de prix entre les biens les plus chers de la capitale et l’ensemble du parc s’est réduit. Ces biens ne sont plus « que » 1,5 fois plus chers contre un ratio de presque 2 il y a 25 ans.

Baisse de la demande des grandes surfaces.

Le 16^ème arrondissement n’est plus à la mode et pâtit d’une offre comptant de nombreux appartements de grandes surfaces qui ne sont plus en adéquation avec la demande puisqu’en 2016 :

1 vente sur 4 de biens « chers » à Paris est un studio,
Problème structurel, la plupart des grands appartements de l’ouest sont occupés par des familles de fait moins mobiles,
L’offre de l’hypercentre correspond aux couples aisés, célibataires ou investisseurs,
Évolution des mœurs et de la société, facteurs qui participent à une demande de plus faibles surfaces (moyenne d’achat à Paris s’établit à 50-55 m²).
Les quartiers traditionnels cèdent la place à des quartiers en mutation, qui se transforment et se valorisent progressivement sous l’influence de clientèles nouvelles et de nouveaux modes de vie.

Les acquéreurs, que ce soit pour leur résidence principale ou un pied-à-terre, privilégient l’hypercentre pour son accessibilité et la diversité des services qu’il propose. Ce phénomène se constate également plus largement avec un retour aux centres-villes et à la consommation et aux services de proximité concomitamment avec la baisse de l’utilisation de la voiture et l’évolution des modes de consommation.

Etienne Brilland

Expert associé