Quels abattements pour détention en indivision ?
La forme juridique de la détention peut avoir un impact sur la valeur vénale.
S’agissant de biens détenus en indivision, la Cour de cassation a clairement précisé que la valeur vénale des droits indivis est spécifique et ne se confond pas avec la quote-part de la valeur vénale totale qu’aurait le bien s’il appartenait à un seul propriétaire (Cass. com. 19-6-1990 n° 867 P ; Cass. com. 10-12-1996 n° 2072 D ; Cass. com. 22-2-2000 n° 486 P ; Cass. com. 4-12-2001 n° 2034 FS-D),
Un bien détenu en indivision souffre d’illiquidité compte tenu notamment de :
- La présence de plusieurs indivisaires,
- La transmission patrimoniale plus délicate,
- Du potentiel caractère familial et donc conservateur (voire fermé) de l’indivision réduisant l’accès à d’éventuels acheteurs tiers.
Il convient donc à ce titre, de retenir un abattement tenant compte du caractère indivis de la détention ayant pour effet de rendre les parts moins « liquides » et la gestion plus complexe.
La jurisprudence est nourrie au sujet de la validité de cette décote :
- La Cour de cassation a validé une décote pour indivision de -20% contestée par l’administration fiscale sur une valeur vénale d’un immeuble : « l’administration fiscale méconnaît les limites fixées aux droits des indivisaires par les articles 815 et suivants du Code civil en conséquence desquelles les droits indivis peuvent être considérés comme inférieurs de 20 % à la valeur totale du bien ; » CCA, 16 fev. 2016, n° de pourvoi: 14-23301,
- La Cour administrative de Nantes a validé une décote pour minorité de -35%, appliquée par l’Administration conformément à l’avis émis par la Commission départementale compétente : « l’administration, après avoir appliqué, conformément à l’avis émis par la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, un abattement de 35% pour tenir compte du caractère minoritaire de la cession en cause, a déterminé un prix unitaire de 205 euros, sensiblement supérieur au prix d’acquisition susmentionné de 112,51 euros» ; CAA Nantes 20 avril 2009, n° 08NT01193,
- TGI PARIS, N°RG : 13/08178 jugement du 7 mars 2014 a retenu décote de -20 % pour illiquidité,
- TGI PARIS, N°RG : 14/02442 jugement du 5 mai 2015 a retenu décote de -20 % pour illiquidité et -5% pour détention minoritaire.
Notons que ce mécanisme de décote de la valeur vénale en fonction du régime de détention de la propriété s’applique également pour la détention de parts de sociétés civiles.
Pour cela, il convient de s’appuyer sur les statuts de la SCI pour déterminer quels abattements peuvent alors s’appliquer en fonction notamment des conditions de cessions des parts sociales.
Olivier Petit
Expert
