Quand retour à la valeur locative rime avec baisse des loyers
Retrouvez l’article de Benjamin ROBINE dans le numéro d’avril de l’Argus de l’Enseigne
Jusqu’ici, le débat portait sur le déplafonnement à la hausse. Les basses eaux de la conjoncture ouvrent la porte à une situation désormais plus récurrente : le renouvellement judiciaire à la baisse. On est toujours à la valeur locative, bien entendu, mais dans l’autre sens. C’est le monde à l’envers, sauf pour les bailleurs avisés…qui ont prévu une clause « cliquet ».
👉 État de l’évolution du contexte de marché
👉 3 décisions judiciaires récentes reflétant le retour aux fondamentaux sur des artères commerçantes
👉 Observations et notion de clause « cliquet » ayant vocation à prévoir la fixation du loyer à la valeur locative de marché lors du renouvellement, assortie d’un plancher faisant référence au dernier loyer annuel quittancé
Extrait :
3 décisions récentes représentant le retour aux fondamentaux rendues par des juridictions parisiennes :
L’on peut tirer 4 observations principales de ces décisions :
1- Le loyer d’origine peut être supérieur à la valeur locative (Starbucks). En effet, le Code de commerce ne réglemente pas le loyer à l’entrée qui se forme strictement par le jeu du marché et l’autonomie de la volonté. Le loyer est fixé pour la durée contractuelle du bail, les fenêtres de révision du loyer à la valeur locative étant étroites et limitées aux dispositifs des articles L.145-38 al.2 et L.145-39 du Code de commerce.
2- L’évolution du loyer par le jeu des indices ne suit pas celle de la valeur locative (Lacoste, Tissot SA). L’indice ILC est en progression annuelle moyenne de 5,5% depuis deux années, rythme supérieur à la croissance du commerce de détail et ayant servi de justification au plafonnement à hauteur de 3,5% pour les PME.
3- La valeur locative peut s’avérer inférieure au loyer plafond (Starbucks, Lacoste), le plancher au loyer du bail renouvelé étant précisément la valeur locative.
4- La valeur locative lors du renouvellement peut s’avérer inférieure au loyer d’origine (Starbucks, Tissot SA).
L’article en intégralité est à retrouver dans le numéro d’Avril 2024 de l’Argus de L’enseigne
Robine et Associés
Robine & Associés est un cabinet spécialisé dans l’estimation immobilière et la propriété commerciale répondant aux besoins d’une clientèle de particuliers, d’institutions et d’entreprises.
