Pondération des angles des boutiques : les angles sous tous les angles

Pondération des angles des boutiques… une approche par la multi-exposition ne serait-elle pas adaptée ?

→ En matière de pondération des surfaces commerciales, la zone d’angle pose souvent question et peut-être source de débat quant à son tracé et sa définition.

→ Bien qu’il existe des principes méthodologiques, ces derniers souffrent de problèmes d’interprétation en raison de la multiplicité des formes d’angles.

→ Le choix du coefficient de cette zone est lui aussi source de divergences en raison d’une appréciation de « l’effet vitrine » dont chaque praticien à sa définition et perception.

PRINCIPES ET PRATIQUE

• Isocèle? Hypoténuse?

Le casse tête de la pondération des surfaces d'angles ne trouverait-il pas une solution dans une approche pratique prenant en compte exclusivement les caractéristiques du local ?

(Délaissant au passage une rhétorique géométrique venant alourdir celle déjà bien étoffée de l'expertise en évaluation
commerciale ?)

• La pondération des surfaces permet de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux.

• Les coefficients de pondération son appliqués en fonction des caractéristiques immobilières des locaux et notamment (liste non exhaustive) :

1. Des différences de niveaux,
2. Des volumes,
3. De l’éclairement naturel,
4. De l'intérêt commercial,
5. De la disproportion des surfaces entre les niveaux,
6. Des contraintes administratives d’utilisation,

…

• Plus une zone est accessible, visible, éclairée et utile, plus elle voit son coefficient de pondération augmenter.

• S’agissant des zones d’angles, le principal sujet concerne l'effet d'enseigne procuré (visibilité et éclairement).

• La 5ème édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière de mars 2017 prévoit une pondération des zones d’angle selon un triangle isocèle de 5m x 5m.

• Une circulaire de novembre 2019 diffusée par le Comité d’application de la Charte est venue préciser la pondération des angles en faisant mention d’une « zone d’angle : retenue en triangle sur une profondeur de 5m au droit de l’angle de la vitrine ».

• Cette définition rencontre néanmoins des problèmes pratiques en raison de la multiplicité des formes d’angles
pouvant être rencontrées.

• Il semblerait pertinent et universel de définir des zones de double ou triple exposition plus fidèles à la configuration des lieux qu’un triangle isocèle.

• En effet, ce triangle peut parfois être déterminé de façon subjective par l’expert lorsque son positionnement
n’apparait pas de manière évidente en raison d’une configuration complexe des lieux. Chaque expert peut avoir sa vision du triangle qui prendra parfois même la forme d’un trapèze lorsque l’angle est coupé…

• Les illustrations exposées ci-après permettent de mieux visualiser l'approche proposée :