Origines juridiques de l’indemnité d’éviction
Dans le domaine des baux commerciaux, l’évaluation de l’indemnité d’éviction repose sur le principe de la protection du fonds de commerce qui a été instauré par le décret de 1953 prévoyant dans son art. 8 repris dans le Code de commerce sous l’art. L. 145-14 qu’en cas de non-renouvellement du bail, le propriétaire, sauf motif grave et légitime à l’encontre des locataires, est tenu de payer une indemnité d’éviction.
« Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre » (article L.145-14 al.2 du Code de commerce).
Ainsi l’indemnité d’éviction en matière commerciale aurait deux composantes :
- L’indemnité principale (valeur du fonds de commerce ou du droit au bail)
- Les indemnités accessoires (frais de remploi, frais de déménagement etc…)
En droit français, le principe général est la réparation totale du préjudice né de la cessation des conventions (ici le bail commercial). Dans les faits, l’indemnité principale vient ici compenser le gain manqué ou le lucrum cessans, tandis que les indemnités accessoires viennent compenser les pertes subies ou le damnum emergens.
Il s’agit de deux principes fondamentaux exposés à l’article 1231-2 du Code Civil « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »
(Article L145-14 du Code de commerce)
(Article 1231-2 du Code Civil)
Vincent Sae Heng
Expert associé
