Loyer binaire et renouvellement, la force du contrat

La cour d’appel de Paris du 3 juin 2020 (CA Paris, Pôle 5 – chambre 3, 3 juin 2020, n° 18/20160) a statué en appel du jugement du TGI de Créteil du 27 juin 2018 (TGI Créteil, 27 juin 2018, n° 15/00009), qui s’était positionné sur plusieurs points majeurs dont l’abattement pour loyers dits « binaires ». L’arrêt rendu semble mettre un terme aux débats qui se tiennent depuis l’apparition de ce type de loyers.

La pratique du loyer binaire a été instaurée dans les centres commerciaux dans les années 60. Ce loyer mixte est composé de deux éléments : un élément fixe « minimum garanti » assorti d’un complément « variable » sous la forme d’un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le preneur, qui s’applique lorsque son montant dépasse le loyer contractuellement prévu. En pratique, le loyer minimum garanti est si élevé que le loyer variable additionnel n’est pratiquement jamais versé.

Parmi les arrêts les plus marquants de l’histoire des loyers binaires, l’arrêt du 10 mai 1993 dit « Théâtre Saint Georges » (C. Cass, Ch. civ 3, 10 mars 1993, n°91-13.418) est venu préciser que la fixation du loyer de renouvellement échappait au statut des baux commerciaux (dispositions du décret du 30 septembre 1953) et n’était régie que par la convention des parties.

En conséquence et pour éviter une situation d’impasse, les bailleurs ont alors mis en place une méthode de revalorisation du loyer de base en cas de désaccord des parties. Une clause expresse attribuant contractuellement au juge des loyers la compétence de fixer lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative a alors été insérée dans les baux.

Depuis l’arrêt du 3 novembre 2016 dit « Marveine » (C.Cass, Ch. civ 3, 3 novembre 2016, n°15-16.827), les parties pouvaient « lorsque le contrat le prévoit, recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative (…) le juge statue alors selon les critères de l’article L. 145-33 précité, notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle ».

Quid de l’abattement pour loyer variable lorsque ce dernier n’a jamais été versé, faute de chiffre d’affaires suffisant ? Dans la décision rendue par le TGI de CRETEIL le 27 juin 2018, le Tribunal avait estimé « qu’il convient d’appliquer un abattement du chef de l’obligation contractuelle de payer un loyer variable additionnel, y compris si celui-ci n’est jamais payé ». Le Tribunal avait retenu un abattement de 5% sur la valeur locative telle que fixée par l’expert.

Un arrêt attendu de la cour d’appel de Paris du 3 juin 2020 est venu statuer en appel de ce jugement en précisant que les dispositions contractuelles fixant les critères de la détermination du loyer de base ne visent pas les dispositions du code de commerce, et aucune référence n’est faite à l’article L. 145-33 dudit code, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce qui ne sont pas d’ordre public. De ce fait, le juge n’avait pas pour mission d’appliquer un abattement au titre de la part variable du loyer et un tel abattement ne pouvait donc être retenu.

Cet arrêt décisif, indiquant explicitement que lorsque le contrat ne prévoit pas de se référer à l’article L. 145-33 précité, il n’y a pas lieu d’appliquer d’abattement au titre de la part variable du loyer, éclaire enfin l’Expert jusqu’ici incertain sur les abattements à considérer dans ses valorisations.

Laëtitia Malcourant

Expert