Hôtels préfecture à vocation sociale : méthode hôtelière à aménager

Les établissements non classés « Hôtel de tourisme », appelés couramment hôtels de préfecture répondent désormais fréquemment aux demandes du Samu Social, qui met en place un dispositif de conventionnement de l’hôtel assurant un volume minimum de nuitées, renégociable annuellement. La mise en place du conventionnement avec le SAMU SOCIAL n’est pas sans conséquences d’un point de vue évaluation immobilière. En effet, les hôtels préfecture sont valorisés à partir de la méthode hôtelière traditionnelle. La méthode hôtelière a récemment fait l’objet d’une adaptation, afin de répondre à l’évolution de l’économie hôtelière, notamment en prenant en considération la recette déterminée à partir des prix praticables, en reconnaissant l’importance de la commercialisation sur internet et en modifiant les taux d’effort admissibles. Conformément à la notion de monovalence, la détermination de la valeur locative devait être réalisée sur la base d’une recette théorique et non de la recette réelle de l’exploitant. Un jugement récent du TGI de PARIS en date du 1^er février 2017 (Affaire Consort YEAMAN c/ SAS RÉSIDENCE CHANTILLY – RG 14/10298), adapte l’usage observé jusqu’ici pour cette catégorie d’hôtels :

• Prise en considération du revenu effectif hors taxes de l’exploitant (et non du chiffre d’affaires théorique)
• Application d’un taux d’occupation de 90% pour tenir compte de la « faible capacité d’hébergement »
• Taux de recette normatif compris entre 18 % et 25 % eu égard à la catégorie constatée, à la situation, à la gamme, à la capacité et à la qualité des prestations (adaptabilité, état général).
• Abattement de 10 % relatif aux travaux de mise en conformité
• Déduction de la taxe foncière.
• Recherche privilégiée de termes de comparaison d’hôtels de préfecture avec une clientèle sociale.

Le jugement constitue à notre connaissance la première illustration jurisprudentielle d’une détermination de la valeur locative à partir du chiffre d’affaires effectif de l’exploitant. Cette approche amènera nécessairement des interrogations sur le rapport de force entre l’exploitant et le SAMU SOCIAL lors du renouvellement de la convention, auquel le bailleur n’est pas associé, et sur la propriété de la clientèle du fonds exploité.