Data center : un actif prometteur aux enjeux multiples
Un data center ou centre de données consiste en un groupe de serveurs informatiques en réseau utilisé pour le stockage, le traitement et la distribution à distance de grandes quantités de données via un accès internet.
Dans notre société de plus en plus dématérialisée et interconnectée, beaucoup de nos données passent par ces data centers pour nos actions quotidiennes : intelligence artificielle, voiture autonome, smart home, smart city etc. D’ici à 2025 et le déploiement de la 5G, l’ensemble des données mondiales devrait être multiplié par 6, d’où un marché nécessairement prometteur.
Ces dernières années, des problématiques liées à l’immobilier et le foncier ont émergé pour cette classe d’actif. L’enjeu majeur des data centers est de se déployer au cœur des agglomérations. En effet, ces derniers doivent bénéficier d’un raccordement électrique efficient, tout comme ils doivent pouvoir se raccorder à une multitude d’opérateurs télécom pour bénéficier d’une connectivité de qualité grâce à un raccordement par fibre optique de bonne capacité. Plus le maillage de connexions est dense, plus la connexion est rapide. La proximité permet également de diminuer les délais d’intervention en cas de panne. De même, pour que la 5G fonctionne bien, elle a besoin de relais efficaces au cœur des zones urbaines.
Outre ces exigences d’implantation, de nombreuses contraintes pèsent sur cette activité qui ne peut se satisfaire d’un entrepôt classique. Les data centers sont dépendants du régime des ICPE, l’activité nécessite d’obtenir des agréments et ils ne peuvent être implantés dans une zone soumise à des risques naturels. L’ensemble des équipements (électricité, réseaux, climatisation, sécurité…) constitutifs de la qualité d’un data center est très coûteux et représente une valeur de construction jusqu’à 20 fois supérieure à celle d’un entrepôt classique. Précisons toutefois que les équipements représentent 80 % de la facture. Ceux-ci visent notamment à assurer la redondance des équipements, indispensable au fonctionnement continu des serveurs.
En conséquence, la concurrence est rude dans les centres villes entre data centers et entrepôts logistiques pour acquérir des locaux transformables ou des terrains. Il devient ainsi difficile d’entreprendre un éventuel déménagement, ce qui sécurise l’investissement pour les investisseurs mais obligera à verser une indemnité conséquente en cas d’éviction pour les actifs non détenus en propre.
De plus en plus énergivore, le prochain défi de taille sera de réduire les dégagements d’émissions de gaz à effet de serre des data centers liés principalement au système de refroidissement des serveurs. Cet objectif de réduction de consommation énergétique est fixé à -40% d’ici à 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050.
Les data centers sont un nouvel actif représentant différents enjeux en matière d’évaluation et de préjudices immobiliers, n’hésitez pas à nous contacter pour échanger à ce sujet.
Sources :
Les Datacenters : entre impératifs économiques et responsabilités sociétales
Immobilier numérique : les promesses des data centers
Laëtitia Malcourant
Expert
