Taxe à 3% sur la valeur vénale des immeubles détenus en France (TVVI) : champ d’application, modalités et enjeux
La taxe sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par des entités juridiques (TVVI), est une taxe annuelle dont le montant est égal à 3 % de la valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers possédés par des entités juridiques, directement ou par personne interposée.
La mise en place de cette taxe avait pour objectif d’éviter le contournement du paiement de l’impôt sur la fortune (ISF) remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) depuis 2018, l’imposition sur les plus-values ou le paiement de droits de succession.
L’objectif était donc double, lutter contre l’évasion fiscale tout en générant de nouvelles rentrées fiscales.
La TTVI – ou taxe à 3% – cible donc indirectement les personnes physiques qui chercheraient à dissimuler la détention de leurs biens et droits immobiliers en France dans des entités situées dans des paradis fiscaux.
Ladite taxe est codifiée aux articles 990 D à 990 H du Code général des impôts (CGI).
Qui est redevable de la taxe à 3% ?
La TVVI est due par les entités juridiques possédant un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens. Les entités juridiques concernées sont les suivantes :
- les personnes morales, qu'elles soient françaises ou étrangères ;
- les organismes, tels que les établissements publics, les associations, les fondations ;
- les fiducies, trusts ou institutions comparables.
La TVVI vise ainsi les entités à prépondérance immobilière – lorsque l’actif représente plus de 50% de la valeur d’une société – dont le siège social se situe en France ou à l’étranger.
Quel taux et quelle assiette taxable ?
La base d'imposition de la TVVI est de 3% sur la valeur vénale des immeubles ou droits immobiliers possédés en France par l'entité juridique au 1er janvier de chaque année.
Sont notamment considérés comme des biens et droits immobiliers :
- les immeubles bâtis (tels que les maisons, les appartements, les locaux commerciaux, les bureaux…) ;
- les immeubles non bâtis (tels que les terrains, les forêts…) ;
- les droits réels portant sur des immeubles (tels que les usufruits, droits d’usage ou de jouissance, démembrements temporaires, viagers, hypothèques…).
Quels cas d’exonération ?
Le Code général des impôts prévoit un certain nombre de cas d’exonération de la TVVI. La taxe n’est ainsi pas applicable aux :
Entités juridiques exonérées par nature peu importe leur localisation
- Organisations internationales, États souverains, à leurs subdivisions politiques et territoriales et aux entités juridiques qu’ils contrôlent majoritairement ;
- Entités juridiques qui ne peuvent pas être considérées comme à prépondérance immobilière, c’est-à -dire dont les actifs immobiliers situés en France, représentent moins de 50 % des actifs français détenus directement ou indirectement ;
- Entités juridiques dont les actions, parts et autres droits font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, ainsi qu’aux personnes morales dont ces entités détiennent directement ou indirectement la totalité du capital social ;
Entités juridiques exonérées si le siège social est situé au sein de l’Union européenne ou dans des pays ayant des accords bilatéraux
Entités juridiques qui ont leur siège en France, dans un État membre de l’Union européenne, dans un pays ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un État ayant conclu avec la France un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités qui ont leur siège en France, et :
- Qui détiennent directement ou indirectement une quote-part d’immeubles situés en France ou des droits réels portant sur ces biens dont la valeur vénale est inférieure à 100 000 € ou à 5 % de la valeur vénale desdits biens ou autres droits ;
- Ou qui sont instituées pour la gestion des régimes de retraite ou qui sont reconnues d’utilité publique ou dont la gestion est désintéressée, et dont l’activité ou le financement justifie la propriété d’immeubles ou de droits immobiliers ;
- Ou qui prennent la forme de FPI ou de SPPICAV, ou d’entités juridiques soumises à une réglementation équivalente, sous réserve de ne pas être constitués sous la forme d’organismes professionnels de placement collectif immobilier (c) du 3° de l’article 990 E du CGI ;
- Ou qui communiquent chaque année ou prennent et respectent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier ainsi que l’identité, l’adresse et le nombre de parts détenues par l’ensemble des actionnaires, associés ou autres membres détenant plus de 1 % des actions, en application du d) du 3° de l’article 990 E du CGI.
Les personnes morales qui déposent une déclaration comportant les renseignements prévus au d) du 3° de l’article 990 E du CGI (cf. alinéa précédent) sont dispensées de déposer un formulaire n° 2746. Tel est le cas des personnes morales qui déposent chaque année une déclaration n° 2038 ou n° 2072.
Quelles modalités déclaratives ?
Depuis le 1er janvier 2021, l’article 76 de la loi de finances rectificative pour 2017, codifié au XII de l’article 1649 quater B quater du CGI, a prévu une obligation de télédéclaration pour la déclaration n° 2746-SD et l’acte d’engagement précité prévus respectivement aux e) et d) du 3° de l’article 990 E du CGI.
La déclaration doit être réalisée avant le 15 mai de chaque année. Celle-ci doit notamment indiquer l’adresse, la consistance et la valeur vénale des immeubles et droits immobiliers au 1er janvier.
Quelles sanctions ?
Les entités redevables qui n’ont pas souscrit la déclaration n° 2746-SD ou qui n’ont pas pris d’engagement alors qu’elles y sont tenues pour bénéficier d’une exonération de TVVI ont l’obligation de régulariser leur situation dans les 30 jours. En cas de dépassement du délai, la taxe est due d’office.
Les entités faisant défaut de déclaration peuvent, outre le paiement de la taxe, se voir infliger des majorations et intérêts de retard. Même si la société a communiqué in fine les informations établissant qu’elle n’est pas redevable de la taxe de 3%.
Au demeurant, l’administration fiscale peut faire preuve tolérance pour ces entités en acceptant une première et unique fois la régularisation. Dans ce cas, celles-ci peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe lors de la première régularisation.
Le taux de 3% de la TVVI est censé être dissuasif en comparaison du taux de l’IFI qui ne peut dépasser un maximum de 1,5% de la valeur des biens et droits immobiliers.
En cas de contrôle, la valeur vénale des biens et droits immobiliers est déterminée par l'administration fiscale, sur la base des prix du marché. Elle peut se baser sur les prix de vente de biens immobiliers jugés similaires dans la même zone géographique, ou sur une estimation qu'elle réalise elle-même.
En amont de la déclaration à la TVVI et au regard des enjeux financiers en cas de contrôle fiscal, l’assistance d’un avocat fiscaliste ou d’un représentant fiscal ainsi que la réalisation d’une estimation par un expert en évaluations immobilières peut naturellement s’avérer pertinente. D’une part pour déterminer la valeur vénale des biens afin d’éviter une sur ou sous-évaluation et prouver sa bonne foi d’autre part.
Ressources
FAQ sur la TVVI – site des Finances publiques
Etienne Brilland
Expert associé
