JURIS’Post-it – Cession de l’article L.145-51 et déplafonnement
La cession du droit au bail dans les conditions de l’article L.145-51 du Code de commerce emporte le maintien du loyer jusqu’au terme du bail malgré une despécialisation. Le bailleur conserve cependant le droit de demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.
L’article L.145-51 du Code de commerce
Il permet au preneur bénéficiaire de ses droits à la retraite ou d’une pension d’invalidité de signifier à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités (despécialisation) dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé. Durant un délai de 2 mois, le bailleur dispose d’une priorité de rachat et, à défaut d’usage de ce droit, son accord est réputé acquis en l’absence de saisine du Tribunal judiciaire.
En l’espèce
Un preneur a pris à bail commercial un local suivant une destination contractuelle de « gravures, reliures, encadrements, maroquinerie, décoration ou similaire ». Le preneur a par la suite cédé son bail avec déspécialisation suivant l’article L.145-51. Par la suite, les bailleurs ont délivré un congé avec offre de renouvellement du bail moyennant la fixation du nouveau loyer à la valeur locative (déplafonnement) en invoquant le changement de destination survenu au cours du bail expiré.
Décision
La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel et donc la possibilité pour le bailleur de solliciter le déplafonnement du loyer sur motif de changement de destination bien que cette cession emporte le maintien du loyer jusqu’au terme du bail. Elle indique que l’absence d’exercice de ses droits (préemption, saisine) par le bailleur ne présume pas son renoncement à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer.
Cass.Civile 3ème, 15 février 2023, n°21-25.849
Double affirmation de principes par la Cour relativement au maintien du loyer et aux possibilités de déplafonnement résultant de l’article L.145-51 du Code de commerce.
Etienne Brilland
Expert associé
