Article L145-38 du code de commerce en hôtellerie : la preuve de la variation d’au moins 10%

Dans un contexte où la crise économique et sanitaire a durement mis à mal le secteur de l’hôtellerie dont les deux moteurs – le tourisme et les voyages d’affaires – sont à l’arrêt, le secteur hôtelier bénéficie d’un soutien important des pouvoirs publics pour leur masse salariale concentrant actuellement l’attention sur les loyers qui constituent désormais le premier poste de charges.

L’article L145-38 du code de commerce constitue un moyen, pour le preneur, de tenter une action en révision et ainsi de bénéficier d’une baisse de loyer a minima jusqu’à la prochaine révision ou jusqu’au terme du bail.

Rappel des critères cumulatifs à la mise en place de l’article L145-38 du C. commerce :

• Modification matérielle (1),
• Des facteurs locaux de commercialité (2),
• Ayant entrainé par elle-même (3) […]
• […] Une variation d’au moins 10% de la valeur locative (4),
• Le tout au lien de causalité exclusif (5).

Alors que la preuve d’une variation d’au moins 10% semble difficilement justifiable pour les locaux non monovalents – celle-ci devant reposer sur « les prix couramment pratiqués dans le voisinage » (article L145-33 du CC) justifiant d’une telle variation – le raisonnement pourrait être autre en matière hôtelière.

Les établissements hôteliers soumis au régime de l’article R145-10 du code de commerce (locaux monovalents) doivent effectivement être estimés selon les usages de la branche d’activité considérée, soit à travers la méthode hôtelière actualisée.

Les récentes évolutions doctrinales de la méthode hôtelière (intégration d’un lissage de la valeur locative ou encore intégration des résultats de l’année 2020 dans la détermination du PMC, TO et RevPar) peuvent engager – à notre sens – des variations de la valeur locative supérieure à 10% sans que celle-ci ne repose sur des transactions locatives.