Accession en fin de jouissance : une nouvelle opportunité pour le preneur ?
Le 17 septembre 2020, la Cour de cassation a rendu un arrêt important sur l’interprétation des clauses d’accession de baux commerciaux.
Cet arrêt n’est pas sans conséquences économiques et expertales.
L’arrêt du 17 septembre 2020 a ainsi eu à qualifier la clause obligeant le preneur à “ laisser, à la fin du bail, [l]es modifications ou améliorations [des locaux] au bailleur sans indemnité, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif “.
Estimant que le renouvellement du bail étant “ incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif “, la Cour a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel interprétant cette clause comme étant d’accession en fin de jouissance. La Cour de cassation interprète ainsi explicitement la clause d’accession en miroir de la clause de nivellement.
Plusieurs enseignements peuvent en être tirés.
L’accession en fin de jouissance se traduit usuellement dans l’appréciation de la valeur locative en renouvellement par un abattement sur la valeur locative estimée afin d’assurer que les améliorations financées par le preneur ne bénéficient pas au bailleur dans la valeur locative.
Cela étant, certains praticiens considèrent que l’accession en fin de jouissance mérite a contrario une majoration de la valeur locative, le bailleur se trouvant privé d’un motif de déplafonnement issu des travaux réalisés qui, précisément, demeureront jusqu’en fin d’occupation propriété du preneur.
La pratique rédactionnelle des baux commerciaux semble distinguer ;
– Les baux à usage de commerce où l’accession en fin de bail conserve la préférence des rédacteurs d’acte.
– Les baux à usage de bureaux où la remise en état des locaux est un motif usuel de contentieux et où la convergence temporelle de l’accession et du nivellement est de nature à prévenir les différends.
Suivant la clé de lecture donnée par l’arrêt précité, les preneurs dont les améliorations sont reportées en fin de jouissance peuvent trouver une incitation à réaliser des travaux. Pensons aux commerces qui ayant subi des fermetures administratives prolongées, pourront sans être pénalisés, effectuer des travaux modificatifs des caractéristiques des locaux ou d’amélioration.
Or, la priorité donnée par les exploitants au financement des travaux accroît encore la tension actuelle liée à la supportabilité des loyers, dont l’exigibilité a été récemment rappelée.
L’arrêt de la Cour de cassation réaffirme ainsi l’importance de la clause d’accession dans le bail commercial, où celui qui pense semer une graine peut tout aussi bien allumer une mèche.
Clara Toussaint
Expert
