Shop-in-shop, incidences sur la valeur locative
Plusieurs enseignes cherchent des solutions dans un contexte économiquement difficile afin de pouvoir étendre et densifier leur implantation, à l’instar de Décathlon qui intègre progressivement les rayons de l’enseigne Franprix en Ile-de-France, ou encore de l’enseigne Darty dans les rayons de Carrefour…
Le « shop-in-shop » vise à se rapprocher au plus près des zones de chalandise et mutualiser les coûts immobiliers. L’offre commerciale privilégie usuellement les achats spontanés, avec un panier moyen modéré.
S’agissant de Décathlon/Franprix et dans l’hypothèse où la clause de destination vise « la vente de produits alimentaires à l’exclusion de toutes autres activités », un tel partenariat pourrait constituer l’adjonction d’une activité complémentaire ou connexe (vente de produits liés au sport), nécessitant d’engager une procédure de déspécialisation conformément à l’article L145-47 du code de commerce.
En cas de déspécialisation partielle, le troisième alinéa de l’article L145-47 du code de commerce prévoit la possibilité – lors de la première révision triennale suivant la notification faite au bailleur – de déroger aux dispositions de l’article L145-38 du code de commerce en fixant le loyer à la valeur locative.
Ce déplafonnement du loyer lors d’une révision triennale s’applique dès lors que les activités connexes ou complémentaires ont par elles-mêmes entrainé une modification de la valeur locative des lieux loués.
Les incidences doivent également être mesurées lors du renouvellement en cas de « modification notable » de la destination contractuelle (art. L.145-34 du Code de commerce).
Martin Lampaert
Expert
