EHPAD – L’autorisation d’exploitation est un droit personnel et non un droit réel
Un arrêt de la Cour d’appel d’Orléans du 8 juin 2020 (chambre civile / RG 18/02463), confirmatif d’un jugement du TGI de Tours du 14 juin 2018 (RG 15/03401), est venu éclairer la problématique de l’autorisation d’exploitation accordée par l’ARS (Agence Régionale de la Santé) et le Conseil Général à l’exploitant d’EHPAD.
Nous avions évoqué ce sujet dans notre article du 18 avril 2017 (EHPAD – Un niveau de rendement constaté sur le marché qui ne tiendrait pas compte de certaines problématiques ?).
Au cas d’espèce, l’exploitant d’un EHPAD avait signifié un congé à l’échéance du bail commercial par suite de l’accord de transfert de son autorisation d’exploitation sur un autre site pouvant accueillir davantage de lits.
L’acquéreur s’était alors retourné contre la venderesse, considérant qu’elle lui devrait la garantie d’éviction (art 1626 du code civil) ; les biens ayant perdu leur usage d’EHPAD, faute de convention tripartite.
Mais le jugement et l’arrêt sont clairs. L’acte de vente et le règlement de copropriété annexé décrivent une résidence d’habitation avec services ou encore une maison de retraite mais aucunement un EHPAD. L’autorisation administrative est exclusivement attachée à l’exploitation du bien et non au bien lui-même ! L’autorisation revêt donc juridiquement un caractère personnel et non réel.
Plus encore, l’arrêt rappelle que l’obligation de délivrance (art 1604 et 1615 du code civil) est bien respectée puisque l’exploitant a exploité cet ensemble immobilier pendant toute la durée du bail.
Pour le copropriétaire investisseur, pas de restitution partielle ou totale du prix…
On voit bien là que la pérennité des revenus, le rendement attendu, l’obsolescence des constructions ou encore la possible reconversion d’un immeuble, sont autant de points à ne pas négliger pour les acquéreurs. La valeur strictement immobilière dans un marché local retrouve alors son sens premier.
Jean-Philippe Monnet
Expert associé
