Lissage du déplafonnement, plafonnement glissant !
Faut-il se méfier du mécanisme de « lissage du déplafonnement » ?
L’article L145-34 du Code de Commerce, dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, prévoit en son 4e alinéa :
« En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »
Les modalités d’application exactes de ces dispositions font l’objet de nombreuses inquiétudes en doctrine[1].
Un avis de la Cour de Cassation en date du 9 mars 2018 (n°15004) est venu répondre à certaines interrogations. En renouvellement déplafonné, le nouveau loyer est fixé par le juge des loyers commerciaux à la valeur locative relevant de l’article L145-33. Le prochain loyer plafond (N+9) sera alors déterminé à partir de cette valeur locative.
Dans les termes de la Cour, le lissage prévu par le dernier alinéa de l’article L145-34 instaure seulement « un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative ».
Quelles sont les modalités d’application concrète du lissage du déplafonnement à la lumière de cet avis ?
Supposons un bail hypothétique, ayant pris effet au 1er janvier 2010, moyennant un loyer initial de 30 000€, resté stable sur toute la période en l’absence de clause d’indexation et de mise en œuvre de la procédure de révision.
Supposons une date de prise d’effet du renouvellement de ce bail au 1er janvier 2019, moyennant un loyer de renouvellement déplafonné fixé à la somme de 38 000€
Le lissage du nouveau loyer s’organisera comme suit :
- Loyer exigible pour l’année 2019 : 33 000€ (10% d’augmentation calculée à partir du loyer acquitté en 2018, soit 30 000€ + 10/100 x 30 000 = 33 000€)
- Loyer exigible pour l’année 2020 : 36 300€ (10% d’augmentation calculée à partir du loyer acquitté en 2019, soit 33 000 + 10/100 x 33 000 = 36 300€)
- Loyer exigible pour l’année 2021 : 38 000€ (10% d’augmentation calculée à partir du loyer acquitté en 2020 à concurrence de la valeur locative déplafonnée, soit 38 000€).
- Loyer exigible pour les années 2022 et suivantes : 38 000€
- Le loyer plafond susceptible d’être appliqué pour le renouvellement suivant (au plus tôt le 1er janvier 2028 dans notre exemple) sera quant à lui calculé à partir de la valeur locative du bail (38 000€) et non à partir du premier loyer exigible.
Dans le cadre de cet exemple simple, pour un bail sans clause d’échelle mobile, et présentant un différentiel relativement modéré entre le dernier loyer acquitté et la valeur locative de renouvellement, la mise en œuvre du lissage du déplafonnement ne paraît poser aucune difficulté majeure.
Les praticiens n’ont pas manqué de souligner que de nombreuses difficultés risquaient néanmoins de se poser dans le cas de situations plus complexes. Ces difficultés feront l’objet d’un prochain billet, qui abordera notamment la question de l’articulation entre le mécanisme de lissage du loyer, et la mise en œuvre de la révision triennale prévue par l’article L145-38 du Code de Commerce.
[1] E. Chavance et S. Regnault, « Le Loyer après la loi Pinel », CDE 2015, dossier 15, p.22 ; Ch.-E. Brault, Loi du 18 juin 2014 : les évolutions portant sur le loyer, Gaz. Pal. 8-9 août 2014, p. 41 ; Ph.-H. Brault, L’augmentation par paliers de 10 % des loyers fixés en révision ou en renouvellement selon la valeur locative, Loyers et copr. sept. 2014. Dossier Loi du 18 juin 2014, n° 7 ; J.-P. Dumur, AJDI 2014 p.405 ; J.-P. Blatter, AJDI 2014 p.576 ; J. Monéger et F. Kendérian, RTD com. 2014 p.535
Lire aussi : Lissage du déplafonnement, contentieux à l’horizon ?
Julien Jorand
Expert
