Mécanique de l’indemnité d’éviction
En matière d’indemnité d’éviction, il convient de distinguer l’indemnité principale en fonction de l’espèce, à savoir la perte ou le transfert de l’activité.
Le principe est la perte (Art. L145-14 du C.Commerce) et le transfert l’exception dont le bailleur a la charge de la preuve. La perte donne lieu à une indemnité de remplacement ayant vocation à compenser la perte du fonds de commerce.
L’indemnité principale pour perte est calculée sur la base de la valeur du fonds de commerce. L’indemnité principale pour transfert est calculée sur la base de la valeur du droit au bail.
Dans l’hypothèse du transfert et dans le cas d’une indemnité de transfert supérieure à celle pour perte, il convient de revenir à l’indemnité pour perte. En aucun cas l’indemnité pour transfert ne peut excéder celle de la perte puisque cela reviendrait à remettre en cause le caractère transférable de l’activité considérée.
En effet, l’indemnité pour transfert repose sur la possibilité offerte au bailleur par l’article L.145-14 du C.commerce de prouver que le préjudice du preneur est moindre que la perte du fonds de commerce.
Le schéma ci-dessus illustre les différents cas de figure pouvant être rencontrés.
Vincent Sae Heng
Expert associé
