Résidences étudiantes et éviction PARTIE 2/3
Nature du préjudice
En matière de résidence étudiante, le fonds de commerce de la société exploitante constitue une unité économique d’exploitation et les différents lots ne sont pas des fonds autonomes mais des éléments faisant partie intégrante du fonds de commerce (CA PARIS 13 janvier 2010 JurisData 2010-380776 ; CA PARIS 10 octobre 2012 Lexbase A1098IU9, TGI PARIS 30 avril 2014 Lexbase A1054MST ; TGI PARIS 16 octobre 2014 Lexbase A4508M4Q).
Au terme de l’éviction, le preneur perdra une partie de sa clientèle et verra son chiffre d’affaires diminué dans des proportions n’étant a priori pas de nature à entraîner la destruction du fonds de commerce. Il s’agit ici d’un cas particulier de « perte partielle du fonds de commerce ».
En sus des contraintes de gestion que supporte tout bailleur (facturation, suivi de la location…), la Société exploitante se doit de proposer trois des quatre prestations visées au b du 4° de l’article 261 D du C.G.I pour conserver sa qualification de résidence para-hôtelière étudiante (et le régime fiscal qui en découle).
La perte d’un logement dans une résidence étudiante dégrade les conditions d’amortissement des charges fixes et par conséquent rapproche celle-ci de son seuil de rentabilité plus rapidement que la perte d’un logement ne le fait dans un immeuble d’habitation classique.
Les charges se composent de coûts variables dépendants du niveau d’activité et de coûts fixes. Les charges variables et le chiffre d’affaires diminueront avec l’éviction, tandis que les coûts fixes demeureront par nature inchangés. Ils seront répartis sur les lots restant exploitables. Pour conserver la même rentabilité, l’exploitant devrait par conséquent augmenter le chiffre d’affaires, et donc la redevance, des lots exploitables. Cette approche se heurte aux contraintes du marché et à la capacité contributive des occupants. L’éviction se traduira à notre sens par une baisse de la rentabilité affectant l’ensemble de la résidence.
Retrouvez la suite de cet article : Résidences étudiantes et éviction 3/3 : Éléments de méthode
Liens :
b du 4° de l’article 261 D du C.G.I
Vincent Sae Heng
Expert associé
