EHPAD – Un niveau de rendement constaté sur le marché qui ne tiendrait pas compte de certaines problématiques ?
Un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) répond à la définition de local monovalent. Il a été spécifiquement conçu pour cet usage. Répondant à cette monovalence, tout changement de destination ou d’usage est compromis en raison de l’importance du coût d’adaptation du bâtiment à une autre fonction.
Cette première problématique soulevée, il convient de préciser que dans la majorité des locaux monovalents, le départ d’un exploitant ne remet pas en question l’avenir locatif de l’actif immobilier.
Les conditions d’occupation répondent toujours à un accord exclusif entre un bailleur et un locataire, sans tierce intervention.
Or, la prise à bail de locaux à usage d’EHPAD et conçus en tant que tels, ne dépend pas exclusivement d’accords entre le bailleur et l’exploitant. L’ouverture d’un EHPAD est effectivement soumise à la signature d’une convention tripartite, impliquant l’Agence Régionale de la Santé et le Conseil Général. Le conventionnement est donné pour une durée de 5 années, renouvelable.
Le preneur se trouve donc dans une relation bilatérale avec le bailleur et tripartite avec l’ARS et le Conseil Général.
Le bailleur lui ne se trouve pas associé aux relations avec l’ARS et le Conseil Général, seul l’exploitant bénéficie des autorisations d’exploiter et de la faculté de négocier avec l’ARS et le Conseil Général la création de lits…ou leur transfert sur un autre site.
Compte tenu des nombreux travaux nécessaires pour éviter l’obsolescence réglementaire et immobilière, les exploitants peuvent être amenés à opérer des transferts de lits. La poursuite de l’exploitation des locaux nécessite l’obtention d’une autorisation et d’un conventionnement avec les autorités de tutelle, en faveur d’un nouvel exploitant. A défaut, la consistance des locaux ne laisse envisager qu’une reconversion en EHPA, sans prise en charge de la dépendance et sans les dotations correspondantes.
L’observation du marché actuel conduit à s’interroger sur l’intégration de ce risque effectif dans les taux de rendement constatés.
Jean-Philippe Monnet
Expert associé
