Loyers binaires – Estimation du Loyer Minimum Garanti
La Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur la validité des clauses de recours au juge des loyers pour la fixation du loyer minimum garanti en présence d’un loyer binaire (Civ.3e 3 novembre 2016 SCI MARVEINE c. ANDRE).
La Haute Juridiction a estimé que le juge des loyers peut fixer, à l’occasion du renouvellement, le minimum garanti lorsque le contrat le prévoit.
On serait ainsi revenu, peu ou prou, à la jurisprudence Théâtre Saint-Georges (Civ.3e 10 mars 1993) si la Cour de cassation n’avait pas précisé les conditions dans lesquelles le loyer minimum garanti, apprécié en renouvellement, devait être fixé. Elle a en effet indiqué que « le juge statue alors selon les critères de l’article L.145-33 (du Code de commerce), notamment au regard de l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, en appréciant l’abattement qui en découle ».
Essentiellement pratiqués en centres commerciaux, les loyers binaires ont été conçus initialement pour associer l’investisseur au succès potentiel de chaque commerçant et diluer ainsi le risque de lancement initial d’un centre. Compte tenu des taux d’effort pratiqués et des pourcentages fixés contractuellement, le dispositif de loyer binaire se limite aujourd’hui essentiellement à un indicateur de performance de chaque locataire au cours du bail. En d’autres termes, le déclenchement du loyer variable est peu fréquent.
Le principe de l’abattement étant acquis, ses modalités pratiques de détermination restent à fixer.
Il y aura notamment lieu de distinguer entre les loyers variables et les loyers complémentaires, ces derniers étant systématiquement dus en sus du loyer fixe.
Benjamin Robine
Expert près la Cour d'Appel de Paris - Gérant
